‘中欧体育(zoty)’半年报点评|中交地产：归母扣非1.95亿元 现金流状况良好

2024-11-01 00:23:01　　点击量：378

本文摘要：在中交地产（000736.SZ）的有限公司股东中寄居地产白鱼被中交房地产集团吸取拆分后的第22天（8月29日），中交地产乘一季度同比扭亏为盈的东风，公布2018年中报：公司归母净利润同比大幅提高2949.91%。

在中交地产（000736.SZ）的有限公司股东中寄居地产白鱼被中交房地产集团吸取拆分后的第22天（8月29日），中交地产乘一季度同比扭亏为盈的东风，公布2018年中报：公司归母净利润同比大幅提高2949.91%。回款状况良好 承销收益大幅提高尽管去年同期并未发布销售数据，但中交地产现在有了“坦荡荡”的底气。中报表明，中交地产本期构建签下销售额59.60亿元，构建签下销售面积50.57万平方米。中交地产曾于2018年1月发布其2017年已完成签下金额119.11亿元。

据公司2017年年报表明，公司16个主要项目销售额大约110.42亿元，刨除停车位销售后大约为104.64亿元。以此估计，中交地产本期已完成去年全年销售额的57%。同时，由于销售额的快速增长，中交地产期末的预收房款较期初快速增长大约34.62亿元至124.54亿元；公司期末贴现账款较期初快速增长大约0.09亿元至0.11亿元，快速增长数额不多，推断本期销售回款情况较好；公司发布的返款额68.56亿元与销售商品、获取劳务接到的现金*本期房地产收益占到比后得出结论的64.82亿元差距并不大，均可作为本期销售回款的参照。

以公司发布的返款额计算出来，可得前期回款与本期回款之和约占到本期销售额的115.03%，公司的回款情况较好。本期，中交地产构建营业收入31.77亿元，其中房地产承销收益30.07亿元，同比大幅提高335.23%；毛利率34.77%，同比快速增长18.84个百分点。鉴于公司主要项目销售多年，推断前期较低的拿地成本与追加动工项目较低的成本令其其本期毛利率快速增长至较高水平。

对公司本期承销收益贡献仅次于的是华东地区，营收同比大幅提高786.20%至21.23亿元，毛利率同比减6.58个百分点至38.87%，水平较高。华南地区与华北地区分别同比上升67.30%与54.42%，尽管毛利率较高，分别为84.45%与43.82%，但营收均未上亿，推断两地区近年销售不如意。净利润“干货”减少 托管地费141万元中交地产期末的归母净利润大约为3.03亿元，同比大幅提高2949.91%，已约2017年全年的49%。公司一季度归母净利润大约为0.15亿元，二季度承销收益与净利润大幅提高，盈利状况较好。

2017年，中交地产在扣除非经常性损益后，归属于母公司股东的净利润由6.17亿元大增至1.64亿元，主要原因是公司在期内以大约6.4亿元的代价并购了华通置业100%股权，将其约4.28亿元的净利润划归表中。比起中交地产去年年末水分较小的归母净利润，本期公司的“干货”较多。本期中交地产归母扣非净利润大约为1.95亿元，归母非经常性损益大约1.08亿元，主要还包括了0.39亿元的政府补助金，0.60亿元的对非金融企业缴纳的资金占用费——此项一般是公司之间外汇市场资金的利息，由其他公司向中交地产转交利息，中交地产再行将此部分收益补贴利息支出；以及0.67亿元的因项目合作而仍然划归报表产生的投资收益。

值得一提的是，中交地产本期的非经常性损益中还有一项大约141万元的托管地酬劳收益，去年期末这一数字大约为257万元。2016年11月，中房地产（中交地产曾用名）公布根本性事项提醒公告，中交房地产集团白鱼委托公司对中交地产有限公司展开经营管理。

翌年1月，中房地产回应每年将缴纳400万元的托管地费用，但是不划归报表。4月，中房地产全面托管地中交地产有限公司。

此后，改名为中交地产的中房地产又屡屡托管地了此前中交集团允诺流经的沈阳海岸和中航盈科的全部资产，以及中国城乡建设发展有限公司和中交置业的部分资产。由于托管地企业不划归报表，上述托管地资产的业绩也就不得而知获知了——业绩好，中交地产无法划归杰出业绩，不能拿着聊胜于无的托管地酬劳；反之，公司倒是避免了拖垮业绩的包袱。现金流状况良好 项目研发速度较快从现金流来看，由于预售款的减少令其中交地产本期的经营现金流同比大幅提高462.15%至24.92亿元，流向大约77.52亿元。本期中交地产竣工项目面积大约为88.01万平方米，其中本期追加舟山项目46.43万平方米已全部竣工。

不过公司目前的项目研发速度仍然较快，该追加项目研发速度较慢推断与公司权益比例仅有占到34%有关。同时，公司将开建与待建面积加算在一起，所以期内的动工面积不得而知。但是通过中交地产经营现金流入的增加，可推测公司期内对项目的建设速度应当有所减缓。

中交地产本期的筹资现金流同比上升164.37%至-21.98亿元，其中通过借款流向48.24亿元，债务开支48.34亿元。这一操作者令其公司期末的短期借款较期初增加了100%，即公司本期偿还债务了10.50亿元的短期借款，期末短期借款为0；同时还有大约32.47亿元的一年内届满流动负债，但是公司的期末现金清净减少大约2.79亿元至41.93亿元，不足以覆盖面积短期债务。此外，中交地产本期有大约1.35亿元的应付利息，期内快速增长大约0.27亿元，增幅并不大；与本期的利息支出大约1.27亿元亦差距并不大，财务费用因此大上涨159.60%至1.10亿元。

短期内利息支出压力比较稳定。中交地产期末的储备项目较期初减少了9个至32个，其中有两块工业用地。

规划建筑面积快速增长大约224.03万平方米至1019.45万平方米，且其中有23个项目还并未动工。未来公司的可销售项目面积比较较多，销售额及承销收益还将有更进一步快速增长，但主要各不相同公司未来的项目研发速度。

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