PPP万亿市场重启 房企弯道超车有点儿难：中欧体育(zoty)

2024-11-04 00:23:01　　点击量：114

本文摘要：新的姿态PPP背后，注定是一场深奥的博弈论。

新的姿态PPP背后，注定是一场深奥的博弈论。尼采说道，与恶龙搏斗过久，自身亦沦为恶龙；看著深渊过久，深渊将回以看著。肃清了一段时间的PPP柳暗花明，房企转型的又一条大道或许合了。不过“看著深渊”背后，房企急弯转弯只不过有点儿无以。

中国国际经济咨询有限公司PPP事业部副总裁唐宪伟指出，从政策层面而言，未来没过于大的变动，清库以后，政策陆续实施，PPP将更加规范，原本很多模糊不清边界，什么项目该做到，什么项目无法做到，都更为明晰。但对房企来说，靠不合规的模式来取得投资收益，未来是权宜之计的。戴着上紧箍咒 多地重新启动PPP2014年以来，政府和社会资本合作的“PPP模式”一度倍受各地政府注目。短短数年，PPP很快茁壮为万亿级市场。

随之而来的是，骗PPP激增，“伪PPP”、违规订购、合规缺陷、借PPP融资负债的项目弥漫其间，给PPP项目的身体健康发展祸根隐患。几经残暴生长后，PPP被戴着上紧箍咒。为规范PPP项目运作、遏止隐性债务增量，2017年11月，财政部重拳出击，集中于清扫PPP项目，不符合规范的假PPP项目被清库。

今年4月，涉及部门再次发文，拒绝清查问题项目。2017年之前PPP发展轨迹为整肃PPP乱象，各地方政府也争相效仿。7月4日，又一个“76号文”揭晓。江苏省财政厅印发《江苏省政府和社会资本合作（PPP）项目入库管理工作规则》，PPP正面表格和负面表格同时经常出现。

7月6日，福建省《关于更进一步规范政府和社会资本合作(PPP)项目的指导意见》月实施。江苏、深圳等地也陆续实施新政，前进PPP项目发展。

据不几乎统计资料，福建、内蒙古、甘肃、新疆等多个城市，也陆续展开PPP清扫，以及实施相应措施规范PPP模式。各地政策如福建省规定般，大体意思差不多：不得允诺买入社会资本方的投资本金；不得以任何方式“兜底”社会资本方的投资本金损失；不得允诺社会资本相同收益报酬和低于投资报酬；不得为项目债务获取任何形式的负债借贷或允诺；贤把“入口关”，充份论证项目实行必要性、可行性，优先反对存量项目；条件不成熟期、无法构建物有所值的项目，不使用PPP模式；所有使用PPP模式的项目，都要划入财政部PPP综合信息平台管理，并未划入平台的项目，不得冠上PPP及涉及名称。

等等，诸如此类。这就意味著，对地方政府及其部门来说，借PPP名义变相负债，无论是中央层面，还是地方层面，都全面取消，变相违法违规负债融资的不道德，将被严苛规范，重返天道。

大力布局PPP 房企的如意算盘PPP再次转入政府视野，也伴随着新的万亿市场的重新启动。“强化对PPP项目资金管理规范，不准借PPP名义变相负债”，柳暗花明的PPP，不会给加快转型中的房地产带给怎样的机遇和挑战？对房地产领域而言，各种大同小异的“紧箍咒”，毫无疑问减少了房企急弯转弯的可能性，去地产化为大势所趋。“PPP是公益性的项目，而房地产显著是商业化、市场化的性质，不属于公共品的范围，若朝地产化发展，那就背离了想法，涉及政策的实施，需要促成PPP项目规范进行”，财政部PPP专家孙洁认为。

累计2018年5月各省级行政单位总计成交价情况不过，尽管PPP被戴着上紧箍咒，但在房地产调控依法，棚改移往有限的当口，依然有房企前赴后继，展开PPP模式的积极探索，布局产业园、特色小镇、轨道交通等领域。如万科、绿地、华夏幸福、亿约、金科、中南建设、荣盛发展、上海建工、中国五矿、中冶等等，不一而足。

前赴后继的房企似乎有自己的如意算盘：产业园牵涉到产业地产以及设施的商用和住宅物业研发；轨道交通设计地铁上盖和沿线的物业研发，可以取得基础设施提高带给的较小的溢价；而特色小镇也是以文化旅游、产业小镇等为核心，可做到房地产。“房企本身是市场化的产物，适应环境市场变化的能力较强，而且目前面对转型，改以投资、运营型企业的机会较小”，中国企业资本联盟副理事长柏文喜说道，房企也是资金密集型企业，具备天然的资金优势，房企转型的当口，PPP正好为其获取了机会。

并且，就PPP对社会资本的拒绝来看，是不敌视房企参予的。在我国现有PPP涉及文件中，也并没规定地产商不得参予PPP模式。更何况，房企具备研发资质，而一些棚改、原有改为、城市更新PPP项目，一般来说不会使用资源补偿形式，也就是，供给一定比例的商品房来补偿开发成本和合理盈利，这正是房企相对于施工企业，以及一般投资型企业的优势所在。

然而，新的姿态PPP背后，注定是一场深奥的博弈论。尼采说道，与恶龙搏斗过久，自身亦沦为恶龙；看著深渊过久，深渊将回以看著。阻塞效应劣、法律承托缺乏、过度倚赖地产、落地无以、投资收益分配等问题，是这个机遇中仅次于的深渊。

“PPP非一方之力能作好，最后获得何种报酬，各不相同区域的发展，必须各方去协商、去探究，是摸着石头过河，某种程度也是有风险的”，唐宪伟说道。特色小镇大行其道对于房地产企业传统的融资、拿地、建房、销售模式来说，随着融资难、拿地贵的多重压力，借力PPP模式，虽然无法拓宽其融资渠道，但其“低成本”模式和适当的净利润高速快速增长，令其传统房企侧目。首当其冲的乃是特色小镇，它被房企视作新的增长点，也是提供土地资源的途径。从不车祸地，特色小镇疯狂出现异常。

6月21日，第八批“石排科技小镇合作开发项目”签下仪式，以及第五批“碧桂园智能创意园项目”签下仪式，皆有宇宙第一房企碧桂园的身影。此前的6月20日，重庆市北碚区2018年招商引资签下仪式上，恒大国际温泉身体健康小镇沦为签下仪式上仅次于一单，投资额高达400亿元。

截至2017年底，被官方列为创立行列的，共计2000余个小镇，还包括住建部已发布的前两批403个特色小镇，还包括其他部委各自横向领域的小镇、省级行政单位发布的省级特色小镇，以及企业主导操作者的小镇项目。实质上，特色小镇的后代与合体速度，十分快速增长。有农业小镇、科技小镇、经贸小镇、红木小镇、航空小镇、足球小镇、康养小镇等类别，只有你想不到，没地产商的触角晃将近。

纵使PPP市场戴着上紧箍咒，但你有张良计，我有过墙梯。6月底，一则《检举华大基因伪高科技忽悠欺诈因涉嫌行贿官员，大规模套骗国有资产》的文章爆红，系由天涯论坛登记用户“独孤九剑王德明”公布。旋即，上市公司华大基因合力苏州高新、万科等房地产企业，借打造出生命科技小镇之名，从而套骗国家高额补贴与土地的发帖举报信，实体化整个网络与平面媒体。在拒绝接受涉及媒体专访时，尽管当地政府对此称之为“生命身体健康小镇不是房地产项目，也并非商业街区，没招商引资的计划”，但在业内显然，凡是可出售所求的项目，都归属于房地产项目。

并且，据涉及资料表明，合乎地方政府招商引资等地方性扶植政策，沦为华大基因取得政府补贴的理由，最近4年，共计取得政府补贴7278.06万元。这意味着是冰山一角。如何规范 PPP模式，迫在眉睫。易居研究院总监贤迈进指出，房企参予特色小镇研发，必须在房地产开发的规模占到比、项目的销售和资金回笼等方面，有具体的审批。

同时，要对全国各特色小镇的生产量收益展开测算，测算涉及产业的投资收益等，对特色小镇的发展构成约束效应。而对于政府而言，大力前进检举制度，特别是在是部分土地随便强占、违规征地等作法，必需有更加严苛的管控。财政部PPP专家孙洁透漏，PPP涉及法律工作，由国务院法制办联合，于是以紧锣密鼓地展开中。

产业园是重头戏产业园也是房企转型重点投身于的领域之一，最限于PPP模式。住宅研发市场高歌猛进的时候，房企多数不不愿转入产业园研发运营领域，因为这个领域投资期长重复使用快，对招商运营能力的拒绝很高，还须要不具备和政府做事的能力。产业园中的“杨家司机”，非华夏幸福什科了。

武邑、嘉善模式的异地拷贝下，华夏幸福业绩无非不错。然而，在房地产调控依法，去地产简化的主基调下，不受环京市场整体下滑影响，华夏幸福赖以生存的住宅销售遭到重创，再行再加产业地产周期长、报酬快、资金需求量大的特点，牵涉到华夏幸福的坏消息频传：业绩下降、资金断链、股价下跌、PPP模式众说纷纭、股票质押等等。华夏幸福上半年的土地竞得情况及PPP项目 数据来源：园区届“华夏幸福PPP项目以三四线城市接续中心城市的阻塞资源、寻求发展为主，一旦这些项目并未超过市场预期，市场不会投反对票”，唐宪伟评论。根据涉及资料表明，2017年，孔雀城业绩不受环京出租汽车政策影响经常出现下降，这不仅影响了华夏幸福在行业内的名列，也使得等候器官移植的产业园项目被病变。

2018年3月7日到3月26日，半个月时间里，华夏幸福股价总计跌幅约17.37%。7月10日，就在还在撰稿之时，为解救产业版图，华夏幸福实行染红计划，与五谷丰登资管签定对赌协议，五谷丰登资管占到股华夏幸福19.7%。尽管产城融合是大势所趋，房企能分给一杯羹固然好，但在地产有限、毛利率上升、资金需求量大、金融环境又不承托的情况下，若还回头地产的老路子，拿住宅的利润去反哺产业地产，而并未付诸于行动，担负起产业运营的责任，这不仅违反了PPP的想法，送给自己凿了坑，给社会挖出了雷。

据理解，除了华夏幸福，当前早已转入产业园领域的企业不少，有天安数码、亿约、中信、协信、金科、万科、绿地等等。轨道物业看上去很美轨道交通因自身的使用者收费、强劲经济外部性，使得轨道交通与 PPP 模式可“天然融合”，“地铁+物业”等轨道交通 PPP 模式也是房企注目的方向之一。万科、龙湖、京投发展、绿地、绿城、融创等企业都在这一领域发力。

“地铁+物业”模式，即在新的地铁沿线，政府给与“土地发展权”，对土地展开总体规划，企业按照该地块建设地铁前的估值，向政府缴纳地价。土地出让顺利后，房企将地铁沿线的商业和住宅一起规划，分别对商业和住宅展开持有人或销售，所有的物业都会因为地铁的“外部效应”而贬值，从而取得巨额利润。“轨道交通+物业”模式示意图绿地投资建设地铁项目，乃是再行获得地铁上盖设施设施的开发权，同时在地铁通车区域提早拿地布局，坐等区域贬值。绿城在杭州有“轨道+物业”项目，即地铁绿城杨柳郡；在宁波有“宁波轨道绿城•杨柳郡”，而宁波轨道物业项目正是杭州项目的拷贝。

万科与深圳地铁合作红树湾物业研发项目。尽管在基础设施领域向民资对外开放，以及房地产开发了解到城市建设的大背景下，该模式不具备了更加多的前景和想象空间。对于房地产开发而言，“地铁＋物业”模式已步入“风口”，但业内指出，“轨道+物业”看上去很美，但该模式对开发商的拒绝只不过很高，必须开发商专业的施工研发能力；此外，轨道交通线和物业要展开统一规划与建设，牵涉到的利益涉及方较多。

并且，从资源整合的角度来看，享有优质资源的大型房企更容易借此利润。无论房企探寻PPP的何种模式，是特色小镇，还是产业园，抑或轨道物业，事实情况是，PPP并没被列为国家债务之佩，尽管PPP有缴纳义务，但缴纳义务是有先决条件的。还包括地方考核否合格、招商引资否合乎预期，如果因为社会资本的原因，没引入合乎预期的人才、以及专业的运营能力等等，PPP项目收益率如何，无法预料，再行再加去地产简化的渐渐明朗，企业将不会分担更大的风险。

房企想要借以急弯转弯，这有点无以。地方缺少充足财政反对，引入社会资本是能减轻短期压力，“但PPP落地是很难的，如何引进人才、产业等，确保投资的收益和报酬，这些非一方之力能作好。

最后获得何种报酬，各不相同区域的发展，必须各方去协商、去探究”，唐宪伟亦否认。

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